東山の森不動産・補償コンサルタント

H30年度版過去問(10年分・共通科目)の分野別解説テキスト
『 Q&A 』

Q1
Q2
Q3
Q4
Q5
Q6
Q7




(1)平成30年度版過去問(10年分・共通科目)分野別解説テキスト(発売中)










(2)H29年度本試験問題(単年度版・共通科目)の解説(発売中)


平成30年度 過去問テキストの 『 Q&A 』


(※この欄は、テキスト購入者からの質問に答えるコーナーです。)


Q1  【H22-6-1】と【H20-9-4】の記述はほぼ同じなのに、前者は○で、後者は×になっている点が理解できません。



A   【H22-6-1】は、土地に対する補償金の額は、事業の認定の告示の時における相当な価格をもとに算定されると記述されており、この言葉の中には、「権利取得裁決時までの物価変動を考慮して」算定される場合を含んでおり、正解となる。
 他方【H20-9-4】の記述は、権利取得裁決時までの物価変動は考慮される余地がないので、誤りとなる。


Q2 (土地調書・物件調書の作成の特例)

テキストP40 【H24-9-3】の公告・縦覧期間について、事業認定の申請や裁決申請等についての公告・縦覧期間(2週間)と違って、なぜ本肢の解答は1ヶ月なのでしょうか。

A: 事業認定の申請や裁決申請等についての公告・縦覧の期間は2週間です。

これに対し、【H24-9-3】の公告・縦覧は、土地調書・物件調書の作成手続の特例の公告縦覧であり、事業認定の告示や裁決申請等の公告・縦覧とは種類が違います。本肢の公告・縦覧は、「補償金の見積額が1万円以下の権利者が100人を超えるときに、土地の所在する市町村長において、土地調書・物件調書を1箇月間公告縦覧することにより、土地調書・物件調書への署名押印手続に代えるためにする」ものです。(土地収用法第36条の2第3項)。

また、この特例の場合、【H24-9-4】の記述のとおり、「起業者は、土地収用法第36条の2の規定による一筆の土地が所在する市町村長の公告の日から1週間以内に、当該公告に係る調書に記載されている土地所有者等に対し、公告があった旨の通知を発しなければならない。」(土地収用法第36条の2第5項)とされています。


Q3: (家賃減収補償における補償期間について)

テキストP151【H28-21-4】では家賃減収補償の補償準備期間について1ヶ月、P190【H23-25-3】では2ヶ月となっており、両者の違いが分かりません。

A 【H28-21-4】は、「家賃減収補償における補償期間は、入居している借家人に対する補償を行う場合は、入退去の準備に要する期間として、原則として各1か月を加えることができる。」(細則第17−2第4項)と記述されており、補償期間としては、入居の準備で1か月、退去の準備で1か月の計2か月加えることになり、【H23-25-3】の2か月と同じ期間となります。


Q4:  (一般補償基準の「第4章 土地等の取得又は土地等の使用により通常生ずる損失の補償」と「第5章 土地等の取得又は土地等の使用に伴うその他の措置」の違い)

テキストP154 【H28-26-3】は妥当(○)、P180【H24-18-3】は妥当でない(×)となっています。【H24-18-3】が妥当でない(×)となっている意味が分かりません。

A  【H28-26-3】は、(一般補償基準) 第5章「土地等の取得又は土地等の使用に伴うその他の措置(60条〜62条)※(これは、土地等の権利者以外の第三者に対する補償である)」について記述している。

これに対し、【24-18】は「用対連基準に規定するその他通常生ずる損失の補償に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。」と記述されており、これは、(一般補償基準) 第4章「土地等の取得又は土地等の使用により通常生ずる損失の補償(28条〜59条)の問題である※(これは、土地等の権利者に対する通損補償である)」。 しかるに、【H24-18-3】は第5章の補償(第三者に対する補償)に関する記述であり、第4章のの補償(権利者に対する通損補償)」に関する記述ではないので誤りとなる。


Q5: テキストP241【H28-50-2】  補償コンサルタント業における受注業務の進め方(業務の準備段階)に関する記述のうち、肢2「主任担当者は、地図や写真などから現地の状況を把握する。」が誤りとなっています。これについては、地図や写真などから現地の状況を把握するのではなくて、実際に現地踏査を行う必要がある点で誤っていることはわかりますが、「主任担当者」の記述も誤りでしょうか。

A:主任担当者の記述は誤りではありません。共通仕様書第14条によれば「受注者は、用地調査等業務の着手に先立ち、調査区域の現地踏査を行い、地域の状況、土地及び建物等の概況を把握するものとする。」と規定されていますので、受注者のみの義務のようにも見えますが、主任担当者は、受注者が契約した用地調査業務における現場の責任者として、契約に基づく受任者の一切の権限を行使できるのであり、主任担当者としても、当然現地踏査をして現地の状況を把握する必要があります。従って、主任担当者の記述として誤りはありません。本肢は「現地踏査」のところのみが誤りです。


Q6: テキストP90【H27-39-1】 補償金の支払い請求があった場合、どうして6か月を経過していても、5000万控除が認められるのですか。

A:本肢の補償金の支払い請求は、土地収用法第46条の2第1項の規定に基づく請求であり、この場合は起業者に対し土地収用法39条2項の裁決申請の請求(逆収用の請求)も合わせてしなければなりません(土地収用法第46条の2第2項)。すなわち、 本肢の請求は、単なる支払い請求ではなくて、土地収用法に基づく請求なのです。そのため、補償金の支払い請求の後には、裁決手続きが待っていますので、手続きは6か月以上かかります。しかし、土地所有者としては、起業者の買い取りの申し出後6か月以内に、補償金の支払い請求しているので、事業に協力する姿勢は示しているといえます。ただ6か月を過ぎてしまったのは、行政の手続きが遅れているだけなのです。従って、本肢の場合は、特例の適用(5000万控除)が受けられることになります。

土地収用法上の補償金の支払い請求逆収用の請求は、土地所有者としては事業に協力する意思はあるが、起業者との間で補償金について見解が違う場合です。土地所有者としては、事業に協力する意思はあるが、補償金の判定を土地収用委員会に適正にしてもらいたいと思っている場合に、上記請求がなされます。

5000円の控除を受けるためには、買い取り申し出から6か月以内に買収に応じなければなりません。税法上は、5000万控除は公共事業への協力に対する特典として認められるものです。ところが、当事者から土地収用法による補償金の支払い請求仲裁の申請又は農地の許可申請等がある場合は、それぞれ裁決手続き、仲裁手続き又は農地法の手続き等の行政機関の手続きが必要となり、6か月以上の期間がかかります。しかし、当事者としては事業に対し協力姿勢示しており、ただ行政の手続きが遅れているだけなのです。従って、当事者の協力姿勢を考慮して税法上の特典(5000万円控除)が認められているのです。


Q7: 共通試験対策基礎講座の【関連過去問】P テキストP91【H27-41-3】について、借家人補償のうち、本肢のような権利金対価補償になることはわかりましたが、従来の家賃と転居先の家賃との差額の補賞金はどうなりますか。

A:家賃差の補償金対価補償金として取り扱われます。



※ 本講座は随時更新していますが、皆さんのパソコンではそれが直ぐには反映されない場合があるとの御質問がありました。その場合はパソコンのファンクションキーの「F5」を押してください。そうすれば最新のホームページに更新されるはずです。

 念のため、本講座を閲覧の際は、毎回「F5」のファンクションキーを押して更新してからご覧ください。