東山の森不動産・補償コンサルタント

令和元年度 共通試験対策基礎講座



(5月19日) 問5

(5月26日) 問12

(6月02日) 問13

(6月09日) 問14

(6月16日) 問15

(6月30日) 問16



(1)令和元年度版過去問(10年分・共通科目)分野別解説テキスト(10月発売予定)



(2)平成30年度令和元年度本試験問題(単年度版・共通科目)の解説(10月発売予定)


(3)平成30年度版過去問(10年分・共通科目)分野別解説テキスト(発売中)



(4)CPD「e−ラーニングシステムの問題と解説」(発売中)


(※「第1回e試験-1」〜「第3回e試験-6」まで18回分の問題と解説)



令和元年度 共通試験対策基礎講座




 一般補償基準の問題の学習のポイントは、当該問題が一般補償基準の「第何章・第何節」の問題であるかを理解することである。


 また過去問を学習をするのは、過去問を解いて出題の内容や出題方法等を実際に体験して、次年度の本番での問題の解法に役立てるためである。


 しかし、そもそも当該問題が補償基準のどこから出題されているかを理解していなければ、過去問の整理や出題傾向をつかむことはできない。


 さらに、過去問の整理ができていなくては、本番で記憶の再現も困難である。


 従って、本講座では、H29年度及び30年度の出題から順に、問題が下記の基準の体系のどこからの出題なのかを整理して、皆さんの頭の整理に役立つことを目的としている。



(適宜出題傾向の分析・講評を行います。)
難易度については、以下のA・B・C・Dで示します。

A: 過去問等で出題されており、当然正解すべき問題

B: 過去問に未出又は既出ではあるが、難易度が高い問題(今後は、この種の問題も正解しないと合格は難しい)

C: 出題は新傾向であるが、今後も出題される可能性があり、内容をしっかり理解する必要がある問題(できれば、今後正解してほしい)

D: 出題が専門的すぎて、間違えてもやむを得ない問題(この分野については、あまり深入りする必要はない)



〇 「一般補償基準」の体系(用対連基準)


※以下、「一般補償基準」の問題の解説は、用対連の基準で説明します。基準・細則は、(株)大成出版社の「必携 用地補償実務便覧」を参照してください。 


(5月19日) 問5 B  (略)


第1章  総則(1条〜7条)  
【H29-12】・【H29-13】

(5月26日) 問12  (略)



第2章  土地等の取得に係る補償(8条〜23条)

  第1節  土地取得に係る補償(8条〜10条)
   本節は土地の所有権を取得する場合です。  
   【H29-14】・【H29-15】

(6月2日) 問13  (略)
(6月9日) 問14  (略)

(6月30日)

問16  土地評価の単位となる画地に関する次の記述のうち、妥当でないものはどれか。 (本問は、サービス問題)

1(〇)  Aが所有する一筆の土地について、半分の面積をAが自家(A所有)を建てて居住し、残り半分の面積をBが借地して自家(B所有)を建てて居住している場合の画地の認定は、2画地である。※(用地取得と補償P166-5.2.1【例4】) H25-16-1、H24-25-1、H20-16-3 類似過去問3回 過去問を勉強していれば、本肢が誤りであることは分かる。

2(〇)  Aが所有する二筆の土地が隣接している場合において、二筆の土地を全てBが借地して自家(B所有)を建てて居住している場合の画地の認定は、1画地である。※(用地取得と補償P165-5.2.1【例3:利用目的が同一であるので、2筆でも1画地である】) H27-18-3、H24-25-2 類似過去問2回 過去問を勉強していれば、本肢が誤りであることは分かる。

3(〇)  Aが所有する一筆の土地とBが所有する一筆の土地が隣接している場合において、二筆の土地を全てCが借地して自家(C所有)を建てて居住している場合の土地(底地)の画地の認定は、2画地である。※(用地取得と補償P166-5.2.1【例5】) H27-18-4、H25-16-4、H24-25-3 類似過去問3回 過去問を勉強していれば、本肢が誤りであることは分かる。本肢については、今後も出題可能性が高いので、しっかり押さえておくこと。その場合、借地権の画地の認定が問われる可能性がある。 EX:本肢の事例で「借地権は、当該借地権の取引一体的に行われることが通例であると認められるときは。1画地となる。→ ○」

4(×)  Aが所有する一筆の土地について、Aが貸家2戸(A所有)を建ててそれぞれBとCに賃貸している場合の画地の認定は、2画地である。※(1画地である。同一土地所有者が同一利用目的に供している。単なる貸家経営地。:用地取得と補償P167-5.2.1【例7】) H25-16-3、H20-16-4 類似過去問2回 過去問を勉強していれば、本肢が誤りであることは分かる。



  第2節  土地に関する所有権以外の権利消滅に係る補償(11条〜14条)
  本節は土地の所有権取得に伴い、借地権等を消滅させる場合です。(事業者は、第1節の「所有権の取得」と本節の「権利の消滅」のセットによって、完全土地取得することになります。)
【H29-16-1・2・3】

(6月16日)

問15  土地に関する所有権以外の権利に関する次の記述のうち、妥当なものはどれか。

1(×)  土地に関する所有権以外の権利を消滅させる場合には、当該権利の正常な取引価格をもって補償するが、当該権利が一般的に譲渡性のないときは、補償を要しない※(補償は必要。「土地の正常な取引における当該権利の有無による土地価格差額をもって補償する」:基準第11条第1項) H26-16-3 類似過去問2回 初心者は、本肢で迷うかもしれない。しかし、「肢の4」はどこから見ても正解。今後のため、しっかり理解しておくこと。

2(×)  地上権等の権利は、原則として登記をしなければ第三者に対抗し得ないため、当該権利が無登記の場合には、補償することができない※(無登記の場合も補償できる。登記は対抗要件。起業者は真実権利者補償する。そのため、地上権者が立証し、起業者がそれを認定すれば補償できる。実務では、所有権者から証明書(上申書・承諾書)をもらう。それにより、地上権の価値分だけ所有権の補償は減ることになる。基準要綱の解説P-74、要綱第10条の註解1)(ロ)) H29-16-2、H26-16-2 類似過去問2回 過去問を勉強していれば、本肢が誤りであることは分かる。本肢については、今後も出題可能性が高いので、しっかり押さえておくこと。

3(×)  土地に露出又は埋蔵される鉱物は、鉱業法(昭和25年法律第289号)の規定により鉱業権対象とされ、土地所有権に含まれることから、土地の正常な取引における当該鉱業権の有無による土地の価格の差額をもって補償する※(鉱業権等の権利は、土地所有権とは別個の権利であり、正常な取引価格をもって補償する。なお、取引事例がない場合には、収益性等着目して補償額を算定することになる。実務では、かなり高額な補償となっている。:基準第21条) H27-13-2 類似過去問1回 過去に1回出題されているが、鉱業権についてはあまり理解されておらず、初心者は迷うかもしれない。しかし、「肢の4」はどこから見ても正解。鉱業権については、今後も出題の可能性があり、しっかり理解しておくこと。

4(〇)  占有権に対しては、長期間権限なく占有を続けていたものに対しても補償行わない※(基準第14条) H29-16-3、H26-16-1、H25-18-3、H24-24-2、H23-16-4、H23-19-1、H21-15-1、H20-18-3  類似過去問8回 毎度おなじみの問題(サービス問題)。



  第3節  建物、土石砂れき、漁業権等の取得又は消滅に係る補償(15条〜23条)


第3章  土地等の使用に係る補償(24条〜27条)
 本章は、土地を期間的に一時使用する場合(工事用の借地として使用する場合)、又は土地を恒久的に使用するが、所有権までは取得する必要がない場合、例えば借地権や区分地上権等を取得する場合です。本章の補償の場合は使用の対価として定期に賃料を支払う場合と、一時金(権利金)として土地代の何割かを支払う場合があります。
【H29-17-1・2・4】


第4章  土地等の取得又は土地等の使用により通常生ずる損失(略して「通損」という)の補償(28条〜59条)

  第1節  移転料等(28条〜37条)
  【H29-16-4】・【H29-18】・【H29-19】・【H29-20】

  第2節  立木補償(38条〜42条の2)
【H29-21】・【H29-22】

  第3節  営業補償(43条〜45条)
   【H29-23】

  第4節  農業補償(46条〜49条)
  (本節は共通問題では出題されたことはありません。

  第5節  漁業権の消滅又は制限により通常生ずる損失の補償(50条〜52条)
  (本節は共通問題では出題されたことはありません。)

  第6節  残地に関する損失の補償(53条〜54条の2)
  【H29-24】

  第7節  その他通常生ずる損失の補償(55条〜59条)
   【H29-17-3】・【H29-25】

第5章  土地等の取得又は土地等の使用に伴うその他の措置(60条〜62条)
 本章の補償は第三者に対する補償(隣接者補償・少数残存者補償・離職者補償)です。
【H29-12-4】・【H29-26】


第6章事業の認定を受けた起業地に係る補償(63条)
 本章の補償は、事業認定を受けた任意契約事案の補償の規定です。





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