東山の森不動産・補償コンサルタント

平成H30年度
一般補償基準(基本論点)講座



H31.1.10  第1回
建物等の補償(その1)


H31.1.17  第2回
建物等の補償(その2)



























































































































































































































































































平成30年度 一般補償基準(基本論点)講座


 (測量士さんのための基礎講座)




 補償業務管理士試験(共通科目)の中で、一般補償基準の出題数は15問であり、合否を左右する重要な分野であるが、一般補償基準の中心を占める建物移転補償等(通損補償分野)について、実務経験が乏しい測量担当者にはなかなか敷居の高い分野である。


 しかし、共通試験の合格のためには、一般補償基準の習得は必要不可欠であり、この分野を落としては、合格は見えてこない。


 そのため、本講座は、建物調査等の実務経験がない測量士さんに、共通試験(過去問)の一般補償基準の基本問題を通して、建物等移転(通損補償)についての基本的な考え方を理解してもらうためのものである。



 一般補償基準の問題の学習のポイントは、当該問題が一般補償基準の「第何章・第何節」の問題であるかを理解することである。

 また過去問を学習をするのは、過去問を解いて出題の内容や出題方法等を実際に体験して、次年度の本番での問題の解法に役立てるためである。

 しかし、そもそも当該問題が補償基準のどこから出題されているかを理解していなければ、過去問の整理や出題傾向をつかむことはできない。

 さらに、過去問の整理ができていなくては、本番で記憶の再現も困難である。

 従って、本講座では、一般補償基準の基本論点について、下記の「一般補償基準の体系」の中で、基本的な過去問を通して説明する。




1 「一般補償基準の体系」について

第1章  総則(1条〜7条)  

第2章  土地等の取得に係る補償(8条〜23条)

  第1節  土地の取得に係る補償(8条〜10条)
   本節は土地の所有権取得する場合です。  



  第2節  土地に関する所有権以外の権利の消滅に係る補償(11条〜14条)
  本節は土地の所有権取得に伴い、借地権等を消滅させる場合です。
  事業者は、第1節の「所有権の取得」と本節の「権利の消滅」のセットによって、完全土地取得することになります。



  第3節  建物、土石砂れき、漁業権等の取得又は消滅に係る補償(15条〜23条)



第3章  土地等の使用に係る補償(24条〜27条)
 本章は、土地を期間的に一時使用する場合(工事用の借地として使用する場合)、又は土地を恒久的に使用するが、所有権までは取得する必要ない場合、例えば借地権区分地上権等を取得する場合です。本章の補償の場合は使用の対価として定期に賃料を支払う場合と、一時金(権利金)として土地代の何割かを支払う場合があります。



第4章  土地等の取得又は土地等の使用により常生ずる失の補償(28条〜59条)


  第1節  移転料等(28条〜37条)

第1回 建物等の補償(その1)

 公共事業にとって必要なものは建物等ではなく土地である。そのため、取得又は使用しようとする土地の上に建物等があるときは、これらに対する適正な移転料を補償し、移転させることを原則としている。移転工法には以下のものがある。

再築工法
 建物敷地以外の土地(構外)に、従前の建物と同種同等の建物を建築する工法
 これを構外再築工法という

 残地(構内)に従前の建物と同種同等の建物又は、従前の建物に照応する建物を建築する工法 これを構内再築工法という。

曳家工法
 残地があり、有形的・技術的に可能で、かつ機能的・法制的にも支障とならない場合に採用される工法で、建物を近距離に曳いて(引っぱって)移動させる工法

改造工法
 建物の一部を切り取り、残地内で残存部分を一部改築または増築し、従前の機能を継続する工法

復元工法
 文化財保護法等で指定された歴史的文化的価値のある建物で、国民共有の資産であることか、解体処分をせず、原型で復元(解体材を使用)する工法

除却工法
 建物を移転するだけの経済的価値のないもの、又は価値はあるが再築する必要のない建物について、撤去する工法


《関連過去問》  【29-18-2】 ・【H20-19-2】



第 2回 建物等の補償(その2)

建物移転補償の応用問題としては、関連連移転の問題、法令改善の問題、運用益損失の問題及び照応建物の問題が頻出である。

《関連過去問》

【29-18-1】 (〇) 建物等が分割されることによって、その全部を移転しなければ従来利用していた目的に供することが著しく困難となるときは、当該建物等の所有者からの請求により、当該建物等の全部を移転するのに要する費用を補償するものとする。※(基準第28条、細則第15・1.・(三) :関連移転の問題。「従来の利用の著しい困難」と「請求」が要件である。) H28-19-3、H28-26-1、H27-20-1、H26-17-4、H25-19-1、H23-14-4、H23-21-3

【29-19-1】 (〇) 建築基準法その他の法令の規定に基づき施設の改善を要する場合の費用は、財産権に内在する負担として、通常受忍すべきものであるため、補償することは妥当でない。※(基準第28条第2項、基準要綱の解説P118、趣旨:法令改善費の問題) H27-20-2、H26-19、H25-21、H24-15-2、H23-23、H22-18-3、H21-25-2、H20-27-1

【29-19-4】 (〇) 建物等の移転に伴って改善時期が早まったことによる損失については、改善費用を金融機関に預け入れる等の方法により得られたであろう運用益相当額補償することとしている。※(基準第28条第2項但書、基準要綱の解説P118、趣旨:運用益損失の問題) H27-20-2、H26-19、H25-21、H24-15-2、H23-23、H22-18-3、H21-25-2、H20-27-1

【28-19-2】(○) 残地において従前の建物に照応する建物再現する補償ができる場合とは、従前建物の機能を確保するために必要と認められる最低限の建物階数の増加形状変更等を行うことにより、それが従前建物同等規模であり、従前の生活又は営業を継続することができると認められるときである。※(細則第15第1項(四)二 照応建物の問題) H26-18-3、H25-20、H24-15-4、H24-23、H23-21-1、H21-20、H20-20

【28-19-4】 (○) 残地を通常妥当と認められる移転先認定するには、植栽、自動車の保管場所その他の利用環境の面考慮する必要がある。※(細則第15第1項(四)一) H26-17-1、 H23-21-4



 家賃減収補償(基準第33条)
 賃貸人が建物(貸家)を移転する場合、当該建物(貸家)の移転により、移転期間中賃貸料(家賃)を得ることができなくなるので、移転期間中の賃貸料相当額補償する。


 家賃欠収補償
 貸家の中でもアパート等のように賃借人多数いる場合には、これらの賃借人を同一の時期に一度移転させることは困難であり、逐次借家人を移転させることになる。そのため、賃貸人の建物移転補償契約締結以前に借家人がバラバラ移転することになり、賃貸人は移転した賃借人の家賃を得ることができない場合が生じるので、相当と認められる期間(通常、6か月が上限)について家賃欠収補償として、家賃減収補償加えて補償できる
※家賃欠収補償は、過去の出題実績はありませんが、意味くらいは覚えておいてください。


 借家人補償
 建物を現に賃借している者がある場合において、移転に伴い賃借りを継続することが困難であると認められるときに、その者が他の建物を賃借りするのに必要とする権利金等の一時金及び従前家賃との新規家賃との家賃差合計額補償する。



  第2節  立木補償(38条〜42条の2)

 立竹木の補償額を算定するには、当該立竹木を@移植させる補償、A伐採させる方法及びB取得する方法がある。通常一般的には、庭木類については、移植による方法、用材林については、伐採による方法が採用される。また、立木を取得する方法は、公園事業等で当該立竹木を必要とする場合に採用される。



  第3節  営業補償(43条〜45条)

 営業補償に関する基準は、@営業廃止の補償、A営業休止の補償及びB営業規模縮小の補償の3つある。



  第4節  農業補償(46条〜49条)
             (本節は共通問題では出題されたことはありません。


  第5節  漁業権の消滅又は制限により通常生ずる損失の補償(50条〜52条)(本節は共通問題では出題されたことはありません。)


  第6節  残地に関する損失の補償(53条〜54条の2)

 残地補償とは、残地に関して、価格の低下利用価値の減少があった場合にする補償である。すなわち、公共事業により一筆の土地又は同一の所有者が持つ一団の土地の一部が買収されることによって、残地の面積が狭小となったり、形状が不正形になったり、あるいは道路面との高低差が生じて隣接地との接続関係の悪化によって残地の利用方法が不便となる等による損失である。

 その結果、残地に価値の低下や利用価値の減少又は残地所有者が負担することとなる残地の工事費、管理費等の増大を余儀なくされることから、これらの損失に対して補償するものである。これらの損失に対して、以下の@〜Bのような補償を実施することになる。(これらも通損補償である)

@残地の価値の低下をもたらすケース、
A残地に対して工事が必要となるケース、
B残地を買収地と合わせて買い取る必要のあるケース



  第7節  その他通常生ずる損失の補償(55条〜59条)



第5章  土地等の取得又は土地等の使用に伴うその他の措置(60条〜62条)
 本章の補償は第三者に対する補償(隣接者補償・少数残存者補償・離職者補償)です。



第6章事業の認定を受けた起業地に係る補償(63条)
 本章の補償は、事業認定事案の補償です。





(注意)一般補償基準の関連過去問は、10月から掲載します。

当日掲載の問題以外はテキストのページと出題年度・出題番号を掲載しますので、該当ページの該当問題を参照してください。


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